“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

重大项目密集开工 各地争先拼经济******

　　春节后复工的前两天，多地发力稳投资，一批重大项目密集开工。北京商报记者梳理发现，雄安新区、河南省、陕西省、四川省、湖南省、广东省等多地在春节复工后密集举行重大项目开工仪式，或是发布2023年重大项目计划，力争实现“开门红”。在各地众多开工项目中，基础设施和向高精尖倾斜仍是“大头”，智慧城市建设也逐步出现在各大城市的规划之中。

　　专家分析指出，重大项目属于政府投资，各地争先密集开工，一来可以在短时间内为相关企业带来订单，增加收益，进而提供更多就业岗位；二来彰显了我国经济的韧性，表明了今年我国经济恢复发展的决心。

　　比往年提前

　　春节过后，一直是各地陆续开始举办一季度重大项目开工仪式的时间，今年开始得尤其早。

　　1月28日，节后复工第一天，雄安新区在启动区举行2023年一季度重点项目集中开工活动，集中开工项目43个，总投资416亿元，涵盖了基础设施、公共服务、智能城市等方面；同一天，陕西省宝鸡市集中开工项目67个，总投资417亿元，涵盖基础设施、公共服务、新技术产能等方面，将持续放大投资对经济增长的增量和贡献。

　　1月29日，广东省深圳市举行2023年首批重大项目开工仪式，新开工项目266个，总投资约3295.3亿元，2023年度计划投资约535.6亿元。

　　部分省市在开工仪式上透露了重点项目名单。1月28日，在陕西省2023年一季度重点项目集中开工活动上，总投资140亿元的宝鸡凤翔区西凤酒10万吨优质基酒生产及配套项目成为最大亮点；广东省深圳市大鹏新区公布包括大鹏新区档案馆·方志馆建设工程、大鹏新区优质产业空间试点项目在内的10个项目，总投资64亿元，其中鹏美花园项目总投资20亿元。

　　在投资额度上，部分地区今年计划投资额度明显提升。如陕西省一季度795个省市重点项目开工，总投资5646亿元，同比增长26.3%，年度投资2277亿元，同比增长21.6%；成都市政府1月28日发布的2023年1号文件《成都市2023年重点项目计划》显示，全市拟编列重点项目共900个，年度计划投资3511.8亿元，较2022年增加36.9亿元。

　　“老大哥”和“新生代”

　　据北京商报记者不完全统计，基础设施和向高精尖倾斜仍然是各地集中开工或计划今年开工项目的“大头”。

　　四川省成都市对基础设施的投入表现得尤为抢眼。根据其编列的2023年900个重点项目清单，仅145个重大基础设施总投资便高达9697.7亿元，年度计划投资1039.9亿元，接近全年重点项目计划总投资2.44万亿元的一半。其中，在城市基础设施方面，编列火车北站扩能改造配套工程、东西城市轴线(东段)、成自铁路天府站及配套综合交通枢纽等项目62个。

　　优化产业结构，向高精尖倾斜在沿海地区表现得较为突出。根据浙江省日前印发的《浙江省扩大有效投资“千项万亿”工程2023年重大项目实施计划》，浙江将不断优化投资结构，力争2023年制造业投资、高新技术产业投资以及交通、水利和能源投资增速均快于面上投资增速。

　　“这两个领域的投资是国家和地方的‘十四五’发展规划的要求，也是未来发展必然趋势，基础设施主要集中在‘新基建’领域，高精尖项目则是我国科技创新动能转换的必然要求。”北京工商大学商业经济研究所所长洪涛向北京商报记者分析道。

　　值得一提的是，在“十四五”规划纲要中多次提及的“智慧城市”，开始出现在部分省市的重大项目涵盖领域中。如深圳市首批266个重大开工项目中，产业领域项目96个，项目总投资约1864.2亿元，主要包括燕罗智能网联汽车产业园项目、平湖智造园(一期)、前海深港创新产业园等。

　　洪涛指出，目前各地智慧城市的建设更多停留在提供民生保障、政务服务、辅助决策三个层面，即使是交通出行，公交牌的智能化都没有完全覆盖，在经济的生产、交换、物配、仓储、销售、结算、售后、服务、体验、文化、体育、医疗、环保、空气、信息管理等方面，还存在许多公众需求、市场需求、治理需求没有得到满足，需要加快努力补短板。

　　提信心显决心

　　为何各地今年重大项目开工仪式如此提前和密集？

　　“今年是党的二十大确定‘建设中国式现代化’目标后的第一年，各地也已经先后确定了2023年5%左右的经济发展目标，按照国家扩大内需的战略要求，一是要扩大投资；二是要促进消费。因此兔年春节后迅速开工，是新时代客观必然的选择，也是对中央经济工作会议精神的落实。”洪涛称。

　　就重大项目本身的意义而言，北京社科院研究员、中国人民大学智能社会治理研究中心研究员王鹏向北京商报记者分析表示，重大项目属于政府投资，一来可以在短时间内为相关企业带来订单，给企业带来收益，提供更多就业岗位；二来通过重大工程项目迅速开工建设，可以彰显我国经济的韧性，表明今年经济恢复发展的决心，给市场吃一颗定心丸，提振市场信心。

　　曾在安徽省2022年第四批重大项目开工动员会上亮相的淮河能源集团潘集电厂相关项目是一个典型的范例。潘集电厂项目负责人告诉北京商报记者，作为《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布后第一个核准开工的项目，潘集电厂一期项目建成投产后，每年可减少排放二氧化碳83.86万吨、二氧化硫约25万吨、氮氧化物约12.6万吨，每年可实现工业产值30亿元以上，上缴税费约2亿元，能有效拉动区域经济发展，增加就业机会和当地税收。

　　专项债护航

　　重大项目是经济发展的“加速器”，加快重大项目建设、扩大高质量投资，一直是各地稳增长的关键抓手之一。洪涛认为，本轮各地如此有底气地密集开工多项重大项目，且提高了预期投资额，专项债券发挥了积极的引导作用。

　　河北省预算报告显示，该省2023年提前审批专项债额度为1286亿元，相比去年增长73.8%。此外，宁波市、青岛市、河南省、福建省2023年提前批专项债额度分别为265亿元、319亿元、1271亿元、933亿元，相比去年增长93.4%、54.1%、55%、34.6%。

　　“作为筹集资金建设专项工程而发行的债券，专项债额度的提高，也给了各地密集开工重大项目的底气。”洪涛说道。

　　在专项债之外，为保证重大项目顺利进行，洪涛建议，一来需采用稳健的货币政策，利用金融手段驱动重点项目投资，如2022年两次下降银行准备金率，扩大了10000亿元金融流动性等便是可参考的举措；二来需采用积极的财政政策，在2022年减税降费缓税退税等系列税收政策给市场让利4万亿元的基础上，创造更好的营商环境，促进各类市场积极开拓国内市场，探索国内循环和国际循环的模式创新。

　　“从春节消费来看，我国消费迅速恢复，从投资来看，我国投资加快进度。由此可以看出，中国经济提出的5%左右的经济发展目标，应该可以超额完成，也可以高质量地完成。”洪涛称，“希望社会各界把握机遇，扩大内需，从而保持我国经济可持续的发展。”